Что мешает конкуренции?

Челябинское УФАС провело анализ конкуренции на южноуральском рынке жилья эконом-класса, оценило сдерживающие факторы и процесс формирования цен на недвижимость.

На рынке первичного жилья экономического класса на территории Челябинска, Копейска, Магнитогорска, Миасса и Златоуста по итогам 2011-2013 годов, где в этот период работала 41 организация, сообщает сайт ведомства.

В Челябинске и Миассе в 2011-2013 годах рынок первичного жилья был конкурентным, ни одна из строительных организаций не занимала на нем доминирующее положение. В Копейске по итогам 2011-2012 годов доминирующее положение занимало ОАО «ЮУ КЖСИ» с долей 88,15% и 63,35% соответственно; по итогам 2013 года - ООО «Фирма Челябстройподрядчик» с долей 54,60%.

В Магнитогорске по итогам 2011-2012 годов доминирующее положение было у ООО «Домострой» - 58,05% и 64,74% соответственно, в 2013 году – у ООО «Трест Магнитострой» - 54,60%. В Златоусте по итогам 2011-2013 годов конкурентов не было у ОАО «Златоустовский машиностроительный завод» - 87,22%, 89,72% и 84,83% соответственноОсновными административными ограничениями на рынке первичного жилья экономического класса, по мнению Челябинского УФАС являются:

• проблема получения в пользование земельного участка под комплексную застройку жилья «эконом класса». Застройщики указывают,  что в течение последних трех лет на территории города Челябинска в целях жилищного строительства на торги выставляются укрупненные земельные участки с высокой начальной ценой права аренды, не имеющей аналогов в иных регионах России.
• длительные сроки согласования проектной документации на стадии проектирования, по причине необходимости согласования исходных условий для проектирования в нескольких организациях, среди которых - органы местного самоуправления, городские службы, организации коммунального комплекса, благоустройства;
• длительные сроки прохождения государственной экспертизы типовой проектной документации;
• большое количество административных процедур на этапе ввода объекта в эксплуатацию, при подтверждении готовности к эксплуатации инженерных систем, заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями об эксплуатации объектов;
• необходимость предоставления документов, имеющихся у органов государственной власти и органов местного самоуправления, вследствие проблем межведомственного взаимодействия органов государственной власти и органов местного самоуправления;
• нехватка, особенно в сельских населенных пунктах, необходимых мощностей для обеспечения водо-, тепло-, электро- и газоснабжения строящегося жилья экономического класса.

Основные экономические ограничения входа на рынок первичного жилья экономического класса являются:

• отсутствие у новых компаний-застройщиков возможностей привлечения кредитных ресурсов для обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой в связи с отсутствием залогового обеспечения кредита, а также в связи с отсутствием кредитных историй и опыта работы с банками;
• недостаточная развитость механизма аккредитации новых предприятий-застройщиков у банков и ипотечных компаний в целях реализации ипотечного жилищного кредитования и других финансовых программ по приобретению жилья, в том числе высокие процентные ставки ряда коммерческих банков Челябинской области по ипотечному кредитованию.
• трудности, связанные с внедрением института саморегулирования (высокие членские взносы, высокий уровень взносов в компенсационные фонды, увеличение объема отчетности для СРО).

В целях снижения барьеров Челябинским УФАС России была проанализирована структура формирования стоимости жилья.

Основными затратами, влияющими на стоимость первичного жилья экономического класса, являются:

1. Затраты на строительно-монтажные работы (от 19% до 89,7%);
2. Затраты на подключение и строительство внешних инженерных сетей (от 0% до 25%);
3. Затраты на право владения земельными участками (от 0% до 15%);
4. Затраты на проектно-изыскательные работы, оформление разрешений, утверждение проекта и т.п. (от 1% до 15%).

Высокая доля затрат на строительно-монтажные работы объясняется уровнем развития транспортной инфраструктуры региона, удаленностью производителей строительных материалов и наличием возможности их собственного производства. Указанные обстоятельства напрямую влияют на формирование стоимости первичного жилья экономического класса на территории Челябинска, Копейска, Магнитогорска, Миасса и Златоуста.

По мнению организаций-застройщиков снижению цен на первичное жилье экономического класса будет способствовать реализация следующего комплекса мероприятий:

• развитие государственно-частного партнерства в области строительства и реконструкции инженерной и социальной инфраструктур в соответствии с потребностями увеличения объемов строительства жилья путем разграничения ответственности между участниками инвестиционно-строительной деятельности;
• обеспечение сбалансированного развития новых и ранее застроенных территорий путем организации территориального планирования и упрощение процедур получения земельных участков и технических условий на подключение для строительства жилья;
• развитие конкуренции на рынке жилья;
• расширения перечня земельных участков, предоставляемых в целях строительства жилья экономического класса;
• снижение стоимости кредитных ресурсов, привлекаемых застройщиками для строительства жилья экономического класса, путем увеличения доступности государственных гарантий в целях исполнения обязательства по кредитным договорам и договорам займа для широкого круга застройщиков;
• расширение использования в жилищном строительстве новых прогрессивных технологий быстровозводимого домостроения с применением новых современных, энергоэффективных и ресурсосберегающих технологий