Инициатива. Поиск. Результат.
Строительный комплекс Челябинской области.

Вступление в союз

Анкета
Образец заявления

Градостроительство

Контактная информация

454092, Россия, г. Челябинск, ул. Елькина, 84 ,
тел./факс: (351) 283-08-43
Эл. почта: chmss74@mail.ru
RSS рассылка

Версия для печати

«Не просто обозначить проблему, а выйти на конструктивное решение»

В совещании приняли участие первый заместитель министра строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства челябинской области В. Тупикин, заместитель главы Челябинска по градостроительству В. Слободской, представители строительного сообщества, которые непосредственно сталкиваются с проблемой, представители ЕТО, сетевых компаний, ФАС.

Решение ещё раз вернуться к этой злободневной теме, было принято комитетом по строительству, жилищно-коммунальной политике и дорожному хозяйству Законодательного собрания. Как отметил заместитель председателя комитета Р.Габбасов, экономический кризис, который самым серьезным образом отразился на строительном комплексе, требуют оптимизации затрат застройщиков, и, как следствие, удешевления стоимости квадратного метра и сохранения трудовых коллективов. Как в связи с этим «срабатывает» один из главных факторов решения проблемы — взаимоотношения с монополистами, сетевыми компаниями?

На этот вопрос и предстояло ответить. Никого не надо убеждать в том, что на формирование стоимости квадратного метра жилья самым прямым образом влияет высокая цена подключения к сетевым объектам. Но этот фактор усугубляют и другие, устранить которые, в отличие от первого, по силам на региональном уровне. К примеру, декабрьское 2004 года Постановление правительства РФ № 851 гарантирует застройщику при заключении договора платы за подключение право на строительство ТП, кабельных трасс и других сетевых объектов. Но на практике этим правом пользуются исключительно сетевые организации, конкретно — городские электрические сети. И все бы ничего, каждый должен заниматься своим делом, но… Во-первых, строительство сетевых объектов на порядок отстает от строительства жилых домов. В итоге, они возводятся силами самих застройщиков. Но время-то упущено. Во-вторых, следом, по принципу «инициатива наказуема» возникает проблема передачи на баланс построенных застройщиками сетевых объектов.

К примеру, на дом, введенный в эксплуатацию в конце декабря прошлого года, документация на строительство сетевых объектов электроснабжения поступила 12 декабря. По другому объекту, на возведение сетевых объектов к которому деньги были уплачены в 2007 году, а срок строительства истек ноябре 2008 года, на март 2009 года не были известны даже имена исполнителей. Не добавляет оптимизма и тот факт, что на начало строительства в большинстве своем застройщики не знают сумм затрат, которые будут предъявлены за сетевые работы. Как идти в будущее?

Для координации сроков ввода строящихся (реконструируемых) объектов инженерного обеспечения, логично, что, кстати, не противоречит действующему законодательству и происходит на практике, работы по сооружению основных сетевых объектов по заказу и техусловиям сетевых компаний и их согласование в Госэкспертизе проводить силами застройщиков. С последующим зачетом затрат застройщиков при заключении договоров на подключение нагрузок. Для этого надо обеспечить участие застройщиков в конкурсах и торгах на подрядные работы по присоединению данных объектов к соответствующим инженерным коммуникациям, проводимых сетевыми организациями. Принятие такого решения сделает целесообразным проектирование объектов энергообеспечения поручать генподрядной организации

Вариантов решения проблемы передачи на баланс построенных строителями сетевых объектов на взгляд застройщиков, два разработать условия передачи построенных объектов сетевым организациям или брать их на баланс в счет платы за подключение или выполнения техусловий, создавая при этом свою службу по их эксплуатации. Логичнее, если эксплуатацией будут заниматься те, кому это положено по службе. Но, пока суть, да дело, за десятки километров действующих сетей отвечают застройщики, а деньги за их счет зарабатывают другие.

Правда, Челябинские коммунальные сети готовы брать сетевые объекты на баланс, но при условии оформления «зеленки» на земельный участок, на котором они построены. Но отведение земельных участков под линейные объекты тоже выросло в неразрешимую проблему. Как отметил главный инженер «Челябинскгоргаза», на пять месяцев может растянуться получение разрешения на строительство линейных объектов. Необходимо упростить эту процедуру.

Хорошая идея строительства газовых котельных превращается в традиционное: " хотели как лучше, а получилось, как всегда». Оборудование, которое закупают застройщики для монтажа газовых котельных стоит несколько миллионов рублей и работает на оптимизацию расходов энергоносителей, это — пример энергосберегающих технологий, при которых расход топлива автоматически регулируется в зависимости от погодных условий. Но, опять же, вопреки всякой логике, недобор, иначе говоря — экономия топлива (как и перерасход) карается штрафом.

Вопрос подключения к объектам инфраструктуры, по мнению заместителя председателя комитета по строительству, жилищно-коммунальной политике и дорожному хозяйству Законодательного собрания Н.Аржанова, не стоял бы так остро, если бы, не кризис. Сегодня прибыли, из которой покрывались обозначенные выше затраты, попросту нет. Да и не квалифицированное обслуживание сетевых объектов может привести к коммунальной катастрофе. «Настало время, — отметил он — расставить многие точки над „и“, не просто обозначить проблему, а выйти на конструктивные документы по каждому направлению». Тем более, что во многих случаях решение зависит только от человеческой воли.

Вольно или невольно эту позицию в ходе обсуждения поддержали председатель Государственного комитета «Единый тарифный орган Челябинской области» С. Образцов, который отметил, что нет проблем федерального уровня, есть реальная возможность выработать оптимальное решение. Он видит два пути развития сетевого хозяйства: включение затрат на возведение сетевых объектов в тариф или применение платы за техническое подключение. Из условий договора между застройщиком и сетевой организацией надо исключить инвестиционную составляющую, обозначить только непосредственные затраты, дифференцировать нормативы.

Директор «Челябинских городских электрических сетей» А. Николаевский, генеральный директор МУП ПОВВ Е. Ковальчук выступили за создание при строительстве микрорайонов пулов застройщиков. В этом случае появляется генеральный проектировщик сетевых объектов, осуществляется комплексный подход при определении потребности в ресурсах, включать сетевые объекты в инвестиционную программу сетевых организаций.

Заместитель руководителя управления Федеральной антимонопольной службы по Челябинской области Е. Семенова была удивлена тем, что в службу, имеет полномочия по принятию мер к предприятиям-монополистам, за последние два года не поступило ни одной жалобы от застройщиков. Так, по вопросу перебора или недобора газа за последнее время подали жалобы 30 хозяйствующих субъектов, строителей среди них не было. Хотя, есть реальная возможность решать обозначенные застройщиками вопросы в гражданско-правовом русле.

Как подытожил Ю.Карликанов, новая схема при строительстве сетевых объектов, суть которой в том, что каждый делает свое дело, не сработала, В заложниках оказался застройщик, что влечет за собой удорожание стоимости квадратного метра. Внушает надежду тот факт, что участники встречи услышали друг друга, поняли, что надо совместно выходить из ситуации, в том числе, разрабатывая нормативные акты. Он предложил создать рабочую группу, для того, чтобы разрубить узел обозначенных на совещании проблем.

 

Из решения, принятого по итогам совещания.

Отмечено, что муниципалитеты перекладывают свои обязанности по обеспечению инженерной инфраструктуры земельных участков, предоставляемых под жилищное строительство, на застройщиков без определения источников компенсации затрат на это. В результате они относятся на стоимость квадратного метра, увеличивая её. Порядок м сроки оформления правоустанавливающих документов на земельный участок и разрешения на строительство в 2–2,5 раза превышают сроки строительства жилого дома. Как следствие, застройщики в нарушение законодательства приступают к строительству без наличия надлежаще оформленной организационно-правовой документации.

Усугубляет ситуацию с оформлением правоустанавливающих документов на возведение объектов инженерной инфраструктуры и передачу их на баланс ресурсосберегающим организациям отсутствие порядка межевания территорий для разхмеще7гния линейных объектов. Это препятствует вводу жилья в эксплуатацию и регистрации участками долевого строительства прав собственности на квартиры. Не могут зарегистрировать права собственности на объекты инфраструктуры и застройщики, а значит — компенсировать затраты на содержание и эксплуатацию данных объектов через включение в тарифы на коммунальные услуги населению. Это вынуждает застройщиков относить данные риски в стоимость реализуемого жилья.

Отмечено, что у застройщиков отсутствует практика подготовки протоколов разногласий на стадии согласования договорных условий подключения и присоединения к объектам инфраструктуры и с ресурсосберегающими организациями, что способствует навязыванию последними дополнительных обременений в нарушение антимонопольного законодательства.

Отсутствие в федеральном законодательстве четкой формулировки по правоотношениям застройщиков с газоснабжающей организацией-монополистом, недостаточной работы с Федеральной антимонопольной службой по Челябинской области наблюдается явный перекос ответственности застройщика и преобладание интересов монополий.

В условиях повышенного спроса на рынке жилья застройщики неоправданно относят затраты по строительству и содержанию объектов инфраструктуры на стоимость квадратного метра жилья. В условиях экономического кризиса и недоступности кредитных средств, это негативно влияет на рентабельность строительства, способствует стагнации строительного комплекса и финансовой несостоятельности застройщиков. И, как следствие, приводит к нарушению прав граждан — участников долевого строительства.

Министерству строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области в соответствии с полномочиями по осуществлению контроля соблюдения органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности, в частности рекомендовано:

  • не допускать предоставления под строительство жилья земельных участков, не обеспеченных инженерной инфраструктурой и строительства объектов жилья и инфраструктуры без надлежаще оформленных организационно-правовых документов,
  • провести анализ обоснованности установления муниципальными образованиями цен на продажу и аренду земельных участков под жилую застройку и, в случае их повышения, их завышения принять соответствующие меры,
  • по итогам инвентаризации объектов жилья незавершенных строительством по причине неурегулирования проблем подключения и присоединения к объектам инфраструктуры предусмотреть меры для защиты прав граждан — участников долевого строительства,
  • рассмотреть возможность разработки рекомендаций для подрядных и ресурсосберегающих организаций по оптимизации процедуры передачи возведенных объектов инженерной инфраструктуры.

Администрации города Челябинска рекомендовано:

  • безусловное исполнение градостроительного законодательства по предоставлению под жилищное строительство земельных участков, обеспеченных объектами инженерной инфраструктуры,
  • координировать работу по передаче застройщиками объектов инженерной инфраструктуры ресурсосберегающим организациям.

Все участники совещания, в том числе и Союз строителей города Челябинска, предоставят свои предложения по совершенствованию нормативно-правовой базы, регулирующей правоотношения при подключении и присоединении к объектам инфраструктуры. Следите за развитием событий на нашем сайте.