На тему дня.

Вступили в силу важные изменения, ужесточающие контроль застройщиков и регламентирующие привлечение средств дольщиков.

Нововведения федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» (214-ФЗ) действительны только для застройщиков, получивших разрешение на строительство после 1 июля 2018 года. Те, кто начал стройку раньше, работают в соответствии с прошлой редакцией

Требования к застройщикам по объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года.

- Застройщик – только хозяйственное общество. (п. 1 ст. 2)

- Обязательное наличие не менее трехлетнего опыта работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, тех.заказчика или генподрядчика). (п. 1 ст. 2)

- Обязательное наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв.м. многоквартирных домов. (п. 1 ст. 2)

- Наличие в наименовании слов «специализированный застройщик» (п. 1 ст. 2)

- Обязательное наличие экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве (п. 1 части 2 ст. 3)

Условие: «один застройщик – одно разрешение на строительство»

- Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство, если разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года. (часть 1.1 ст. 3)

Требования к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан (по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018). При этом отменено требование о величине уставного капитала

- Собственные средств застройщика, должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта. (п.п. 1.1. части 2 ст. 3)

- Введено требование о минимальном остатке денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации, который должен составлять 10% от проектной стоимости строительства. (п.п. 1.2. части 2 ст. 3)

Застройщик не сможет осуществлять деятельность, не связанную с привлечением денежных средств дольщиков и строительством соответствующего объекта (часть 6 ст. 18 Закона 214-ФЗ)

- Застройщик не может привлекать кредиты и займы за исключением целевых. (п.п. 1.3. части 2 ст. 3, пп. 1 части 7 ст. 18)

- Застройщик не может предоставлять займы и ссуды. (п.п. 5 части 7 ст. 18)

- Застройщик не имеет право выпускать облигации и иные ценные бумаги, кроме акций, а также приобретать ценные бумаги. (п.п. 1.3-1.4 части 2 ст. 3, п.п. 4 и 7 части 7 ст. 18)

- Обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган. (п.п. 1.5 части 2 ст. 3)

- Застройщик не может обеспечивать исполнения обязательств третьих лиц, а также использовать свое имущество для обеспечения обязательств перед третьими лицами, не связанными со строительством, осуществляемым застройщиком. (п.п. 1.6-1.7 части 2 ст. 3, п.п. 2 и 3 части 7 ст. 18)

- Застройщик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации. (п.п. 7 части 7 ст. 18)

- Застройщик не может свершать иные сделки не связанные с осуществлением долевого строительства. (п.п. 8 части 7 ст. 18)

Требования к органам управления застройщика и его участниками.

- Руководитель, главный бухгалтер и иные физические лица органов управления застройщика не должны иметь отдельные виды судимости или не истекшего срока дисквалификации, быть ранее (менее трех лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, быть несостоятельными (банкротами). Те же требования относятся к бенефициарам застройщика. (часть 8 ст. 3, ст. 3.2)

Надзор уполномоченного банка (по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018)

- Уполномоченный банк должен будет соответствовать критериям, установленным Правительством РФ. (п. 3 ст. 2)

- Застройщик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, при этом он вправе иметь только один расчетный счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства. (часть 2.3. ст. 3)

- Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик должны иметь счета в одном уполномоченном банке. (часть 2.3. ст. 3)

- По каждому платежу будет осуществляться специальный банковский контроль (проверяться договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.). В случае установленных несоответствий банк обязан сообщить в надзорный орган. (ст. 18.2)

Изменится способ обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками после государственной регистрации «Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства»

- Вместо поручительства банка или страхования гражданской ответственности застройщик будет обязан осуществлять отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2% от стоимости договора долевого участия до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. (часть 4 ст. 3, ст. 23.2 часть 1 ст. 10 Закона 218 ФЗ)

Повышение информационной открытости застройщика.

- На своем официальном сайте застройщик обязан будет размещать в полном объеме промежуточную бухгалтерскую отчетность в срок не позднее 5-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного периода, годовую бухгалтерскую отёчность и аудиторское заключение в срок не позднее 120-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Требование вводится в действие с момента вступления в силу Закона 218 ФЗ. (часть 5 ст. 3)

- Ту же информацию застройщик будет обязан размещать в единой информационной системе жилищного строительства, такая обязанность возникает с 1 января 2018 года. (ст. 23.3)

- В проектной декларации застройщик будет обязан указывать информацию и о соответствии требованиям закона определенных физических лиц органов управления компанией. (ст. 19)

Дополнительные ограничения на использование средств дольщиков по объектам, разрешение на которые получены после 1 июля 2018 года

- Расходы на содержание застройщика не могут превысить 10% от проектной стоимости строительства. (часть 2 ст. 18)

- Совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30% от проектной стоимости строительства. (часть 4 ст. 18)

В части организации учета застройщик обязан будет обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома (часть 5 ст. 18 Закона 214-ФЗ).

Информация с сайта регионального минстроя.